이번 주, 도널드 트럼프가 임명한 Fannie Mae와 Freddie Mac의 최고 규제 기관장이 두 조직의 의장직을 맡는 이례적인 조치를 취했습니다. 이 행동은 여러 문제의 전조일 수 있습니다: 빠른 이익을 위한 오랜 헤지 펀드 계획의 종말을 나타내거나, 세금 감면을 지원하기 위한 재무제표에서 표면적으로 나타나는 것, 대통령과 연결된 개발자에게 혜택을 주기 위한 메커니즘, 또는 엘론 머스크의 플랫폼을 위한 주택 담보대출 판매 전략을 촉진하는 데이터 공유 프로젝트일 수 있습니다. 그러나 전 이사회 멤버들, 시장 분석가들, 규제 관계자들에게 더 큰 우려는 7.7조 달러 규모의 이차 주택 담보대출 시장을 건드리는 것이 잠재적으로 이를 불안정하게 만들 수 있다는 것입니다.
이 시장이 무너질 경우 주택 구매자들이 주택 담보 대출을 확보하는 데 어려움을 겪고, 주택 건설자들이 새로운 개발에 나서는 것을 저지하며, 2008년의 큰 붕괴와 같이 경제에 historically 부정적인 기여를 해온 분야에서 불확실성을 초래할 수 있습니다. 코넬 로스쿨 교수 데이비드 리스는 “판매가 얼어붙고, 재융자가 중단되며, 가구 형성이 방해받고, 이사에 대한 주저함이 생기고, 주택 개발자에게 영향을 미치며, 이차 시장이 혼란스러워질 수 있다”고 말했습니다.
월요일, 빌 풀트(FHFA)의 새로 임명된 이사는 스스로를 Fannie Mae와 Freddie Mac의 의장으로 임명했습니다. 풀트는 미국에서 세 번째로 큰 주택 건설 업체에서 사모펀드 회사를 이끌며 GameStop 같은 기업을 홍보하는 ‘밈 주식’ 애호가로 명성을 얻었습니다. 그는 또한 두 회사의 기존 이사 25명 중 14명을 해임하고, 헤지 펀드 및 그의 과거 사업 관계와 관련된 개인들로 교체했습니다.
풀트는 처음에 Fannie Mae와 Freddie Mac의 전체 이사회 해임을 제안했으나, 최소 아홉 명의 이사 요구 규정에 대해 전달받았습니다. 그는 두 회사에서 전체 감사 위원회를 해임하는 데 성공했지만—신규 멤버들이 필수 재무 전문성을 갖추지 않았음에도—그들의 새로운 리더십 하에서의 전반적인 방향에 대한 우려가 있습니다. 현재의 큰 걱정은 GSE(정부 지원 기업)의 민영화 가능성으로, 이는 저렴한 주식을 인수한 헤지 펀드 투자자들에게 큰 이익을 안길 수 있습니다.
민영화에 대한 우려
Fannie Mae와 Freddie Mac은 미국 전역에서 주택 소유를 촉진하기 위해 노력하며, 표준 기준을 충족하는 대출을 구매하여 정부 지원을 받는 채권으로 전환하여 이차 주택 담보대출 시장에서 지배적인 역할을 하고 있습니다. 두 조직은 2008년 위기 중에 막대한 정부 구제 대출이 필요해 보존 조치에 들어갔습니다. 그 이후 의무를 다했지만 여전히 보존 조치 하에 있습니다. 이로 인해 주택 시장은 비교적 안정되었으나 일부 헤지 펀드 투자자들은 회사의 민영화를 통해 더 큰 수익을 얻고자 불만을 품고 있습니다.
수익 창출 전략
최근 이사회 변화가 정부의 대차대조표를 크게 강화하기 위한 것이라는 추측이 있습니다. 미국 정부는 GSE의 보통주 79.9%를 구매할 수 있는 옵션을 보유하고 있어, 공화당 의원들이 세금 감축을 위한 수익을 추구하는 시점에서 막대한 이익을 창출할 수 있습니다. 정부는 주식을 직접 판매하는 대신—주식 가치를 떨어뜨릴 수 있는—Fannie와 Freddie의 이익을 재무부로 다시 직접 송금하는 것을 재개할 수 있으며, 이는 연간 약 300억 달러의 수익을 가져올 수 있습니다. 이 수익은 4조 달러를 초과하는 세금 감축을 상쇄하는 데 도움이 될 수 있습니다.
다세대 대출에서의 우려스러운 경향
Fannie Mae와 Freddie Mac은 단독 주택 대출에 대해 책임감 있는 접근 방식을 유지하고 있지만, 다세대 대출 사업은 새로운 리더십 하에서 더 관대한 태도를 보일 가능성이 있습니다. 풀트와 몇몇 새 이사들이 다세대 부동산 분야와 연관되어 있는 만큼, GSE들이 특정 개발자에게 유리하도록 신용 기준을 수정할 가능성이 우려됩니다. 이는 투자자들이 큰 혜택을 주장하면서도 더 넓은 지역 사회에 충분한 결과를 가져오지 못했던 이전의 논란이 일었던 세금 인센티브를 연상시킬 수 있습니다.